李嘉誠家族5個月內(nèi)出售價值逾200億內(nèi)地物業(yè)
來 源:經(jīng)濟參考報發(fā)表日期:2014-01-17
日前,李嘉誠之子李澤楷繼父親賣出廣州、上海、南京三物業(yè)后,表示將出售旗下盈大地產(chǎn)。在短短5個月內(nèi),李氏家族已出售了價值超200億元的中國內(nèi)地物業(yè)。
對此,業(yè)內(nèi)人士認為,在新的經(jīng)濟條件下,亞太區(qū)房地產(chǎn)投資市場的吸引力有下降的趨勢,與此同時商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)明顯的泡沫跡象,李嘉誠作為投資風向標,其頻拋物業(yè)也正是來源于對未來市場的判斷。
李氏家族再拋內(nèi)地物業(yè)
13日,電訊盈科公告證實,旗下全資附屬盈大地產(chǎn)就出售北京盈科中心股權(quán)正與獨立第三方處于深入磋商階段。電訊盈科表示,如果雙方達成協(xié)議,預(yù)期這項交易將構(gòu)成一項非常重大出售項目。
這是李氏家族2014年對于內(nèi)地物業(yè)的首個動作。據(jù)了解,盈科中心位于北京市朝陽區(qū)工人體育場北路甲2號,使館區(qū)附近。毗鄰兆龍飯店,周邊物業(yè)包括外交公寓,三里屯village,三里屯酒吧一條街等。項目包括寫字樓、商場、休閑美食及服務(wù)式公寓。
去年2月,已傳出盈大地產(chǎn)有意以80億元高價出售。值得一提的是,在此之前,2013年12月31日,李嘉誠長江實業(yè)集團旗下A R A基金正出售南京新街口最繁華地段的國際金融中心大廈(IFC ),接盤者為宏圖三胞集團,據(jù)市場人士估計,該大廈估值約為30億元人民幣。8月29日,“長和系”兩家公司長實、和黃雙雙發(fā)布公告,將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場各50%股權(quán)出手,最終以26億元成交。10月18日,和黃與長江實業(yè)再次出售位于上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心,最終以11.55億美元、約70億元成為近年來規(guī)模最大的寫字樓交易之一。這就意味著加上之前的三次拋售,短短5個月內(nèi),李氏家族就已出售了價值200億元的中國內(nèi)地物業(yè)。
除了拋售內(nèi)地資產(chǎn)外,李嘉誠又被曝出通過其他方式變相減持在港資產(chǎn)。置富產(chǎn)業(yè)信托此前發(fā)布公告稱,打算出價58 .49億港元,向李嘉誠控制的長江實業(yè)收購天水圍發(fā)展有限公司全部已發(fā)行股本,意味著通過此次資本運作,長江實業(yè)變相減持嘉湖銀座近70%的股權(quán)。
值得注意的是,此次李氏家族連續(xù)拋出的項目均為寫字樓等商業(yè)項目。D T Z戴德梁行亞太區(qū)預(yù)測及策略研究部主管馮國健表示,過去幾年,由于價格相對吸引,加上市場上有充裕的債務(wù)資本及權(quán)益股本,令金融海嘯后的物業(yè)投資額屢創(chuàng)新高,但近來卻顯示未來亞太區(qū)房地產(chǎn)投資市場吸引力有下降趨勢。
馮國健認為,未來二、三線城市將出現(xiàn)龐大的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng),這也進一步造成空置率上升,租戶議價能力增強。此外,在經(jīng)濟疲軟的背景下,一旦開始加息,亞太區(qū)物業(yè)的相對投資價值將會下降。
也有業(yè)內(nèi)人士指出,李嘉誠作為投資風向標,總是能提前對未來市場進行預(yù)估,這也意味著,其選擇頻拋物業(yè)的做法正是來源于對未來市場的判斷。
萬科董事會主席王石也在微博上直言:“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè),這是一個信號,小心了!”
廣州購物中心頻唱“空城計”
在李氏家族拋售商業(yè)地產(chǎn)的同時,有更多地方卻在興建。2013年的商業(yè)地產(chǎn)市場顯得火熱,萬科等龍頭房企在發(fā)力住宅地產(chǎn)的同時,紛紛向商業(yè)地產(chǎn)拋來橄欖枝。但是,隨著供應(yīng)的急劇增加,供應(yīng)過剩危機迅速膨脹,部分城市的空置率已遠遠超6%的國際警戒線。
以廣州為例,第一太平戴維斯報告顯示,廣州購物中心2013年整體空置率較2012年末提高了1.1個百分點,達到10.8%。
也正是由于空置率高企,使一些本打算開幕的購物中心頻“打退堂鼓”唱“空城計”,而暫緩開業(yè)。例如,位于番禺區(qū)的日本永旺集團旗下清河永旺夢樂城,原計劃2013年秋天開業(yè),如今宣布延遲開業(yè);位于珠江新城的高德置地“冬”廣場最早計劃2011年9月開業(yè),但拖延多年至今仍無動靜。
值得注意的是,本已難招商的購物中心們卻仍需要面對2014年供應(yīng)洪峰的現(xiàn)實。報告顯示,2014年,廣州購物中心將迎來供應(yīng)洪峰,新增供應(yīng)面積將達到61萬平方米,創(chuàng)歷史新高。業(yè)內(nèi)人士坦言,目前廣州在運營的主要商業(yè)體總量已超過40多個,2014年在建或?qū)⒔ǔ傻木C合體及商業(yè)項目超過20個,有近400萬平方米的新增商業(yè)面積即將陸續(xù)上市,將使未來3-5年內(nèi)的商業(yè)環(huán)境競爭更為激烈。
他表示,最近兩三年,廣州的購物商場延遲開業(yè)幾乎成為常態(tài),只有兩三成的項目能準時開業(yè),新開業(yè)項目的招租率多低于7成。
事實上,廣州只是我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個縮影。近年來,為追求業(yè)績盲目規(guī)劃,一些地方商業(yè)綜合體項目井噴。盈石中國日前發(fā)布的報告顯示,截止2013底,中國20大城市商業(yè)地產(chǎn)總存量達到6461萬平方米。而到2016年底時,三年新增供應(yīng)量總計將接近3500萬平方米,占目前總體存量的54%。寫字樓三年后的增量將超過5800平方米,占目前存量的173%。
華南Mall再戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)
曾經(jīng)被美國時代周刊譽為全球最大購物中心之一的東莞華南M all,日前重新開始招商。而在經(jīng)歷了多年的大面積空置后,現(xiàn)在的華南M all悄悄把“建設(shè)世界級購物公園”的宏大目標變成了“立足萬江、輻射東莞”。
新華南M all的投資商東莞北大資源商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理高鐵栓在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,當北大資源重新接手這個項目,最重要的就是吸取教育,不要再走華南m all做過的錯誤路線。
2001年,定位于中世紀文藝復(fù)興的購物公園,號稱世界最大購物中心的華南m all開始籌備,2003年開盤,總面積達到45萬平方米。
“在2003年全國商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步的時候,這個項目的規(guī)模和目標是確實是空前的。項目的設(shè)計公司是美國團隊,完全按照美國購物公園的設(shè)計來規(guī)劃,結(jié)果卻遭遇到水土不服。”高鐵栓介紹。
事實上,這個40多萬平方米的巨無霸綜合體,當初設(shè)計時甚至沒有煙道和煤氣管道,無法做餐飲。“美國是冷餐和電烤類居多,和中國的餐飲習慣完全不同,這種美國團隊的設(shè)計也完全不符合中國的國情。”
而在高鐵栓看來,華南M all失敗的最大問題在于定位過高。規(guī)劃世界級的購物中心,必然需要世界級的奢侈品和名牌,但當初的經(jīng)營團隊完全沒有考慮到:東莞夾在廣州和深圳兩大都市之間,距離香港也只有兩個小時的車程,本地高檔消費外流,奢侈品幾乎沒有市場。“當初的開發(fā)商并沒有注意到,東莞的G D P在全國二線城市排名前列,但是零售額大致只有一個縣級市的水平。
而事實也證明了這種“想當然”的后果:在正式營業(yè)幾年之后,華南M all的空置面積超過36%,成為商業(yè)地產(chǎn)有名的爛尾樓。
隨后,最開始的開發(fā)商撤離,項目的接手者變成了北大資源集團。
去年10月,華南M all啟動重新招商,面積5 .3萬平方米,加上原有開業(yè)的30 .6萬平方米,整個項目的開業(yè)面積達到37萬平方米,空置率下降到17 .7%的“正常水平”。盡管如此,相對于華南Mall的巨大體量,17 .7%的空置率換算下來還有8萬多平方米的面積,接近于一個新的大型購物中心。
華南M all走過的彎路,正在一些其他地方復(fù)制。而根據(jù)研究機構(gòu)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計,中國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍,而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模,大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍。一些地方政府的建設(shè)城市綜合體的正式計劃僅僅是所有計劃當中的一部分,下屬的地方往往會根據(jù)上級部門的規(guī)劃搭車,自行培育更多的項目。中國西南某省,省級規(guī)劃的綜合體項目129個,而各地自行納入規(guī)劃發(fā)展的項目是這個數(shù)字的兩倍。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌表示,城市綜合體的多樣性,是城市功能完善,增強公共服務(wù)的主要窗口,地方希望通過城市綜合體,帶來更高的G D P。但是,由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金,一旦過剩引發(fā)泡沫破裂,后果則不堪設(shè)想。因此,專家建議,一方面,應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量,警惕爛尾風險;另一方面,從抓運營管理著手提高質(zhì)量,預(yù)防城市“黑洞”的形成。
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